8月6日，中糧地產(chǎn)確認停牌原因系籌劃重大資產(chǎn)重組，這一信息再度讓中糧集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的消息甚囂塵上。在集團“瘦身健體”的整體策略之下，中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)必然會走上資產(chǎn)配置更加優(yōu)化的整合之路，然而整合帶來的體量增大并不意味著實力的增強，只有找到合適的業(yè)務(wù)突破口，中糧的地產(chǎn)業(yè)務(wù)才能具備追趕的能力。

確認重組

8月24日，對于中糧地產(chǎn)來說，或?qū)⑹莻€重要的日子。8月6日中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，確認正在籌劃的重大事項構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，因此8月7日開市起轉(zhuǎn)入重大資產(chǎn)重組程序并繼續(xù)停牌。在此之前，中糧地產(chǎn)也已發(fā)布公告透露，該公司預(yù)計在不超過1個月的時間內(nèi)披露重組方案，即在8月24日前按照要求披露重大資產(chǎn)重組信息。

雖然中糧地產(chǎn)并未透露重大資產(chǎn)重組的內(nèi)容，但是此次重組被行業(yè)人士看做是中糧集團對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊“動刀”的開始。

值得一提的是，7月31日中糧地產(chǎn)發(fā)布公告宣布該公司31億元的定增計劃失效，按照原計劃這筆錢將用于兩個收購項目及三個建設(shè)項目，但是由于該計劃沒能取得證監(jiān)會的書面核準文件而到期失效。有分析認為，中糧集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的內(nèi)部重組也有可能打斷了定增計劃。

此外，中糧地產(chǎn)7月24日停牌前，兩機構(gòu)席位買入中糧地產(chǎn)8182萬元，占比19%。從停牌到定增失效，再到股票大漲，種種跡象表明，一場變革戲碼即將在中糧地產(chǎn)的平臺上演，且利好多于利空。

地產(chǎn)整合

有行業(yè)人士向北京商報記者表示，中糧地產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組必定與中糧集團內(nèi)部的調(diào)整有關(guān)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的整合以及中糧資本借殼上市或?qū)⑹侵饕獌?nèi)容。

中糧集團旗下?lián)碛袃杉业禺a(chǎn)上市公司，其中在深交所上市的中糧地產(chǎn)以住宅開發(fā)業(yè)務(wù)為主，在港交所上市的大悅城地產(chǎn)專注于發(fā)展以大悅城為主的商業(yè)地產(chǎn)。2016年趙雙連接替寧高寧掌管中糧集團，自趙雙連上任后，“瘦身健體”的計劃在中糧集團內(nèi)部展開。根據(jù)中糧集團的“十三五”規(guī)劃，中糧集團推動糧油、食品、金融、地產(chǎn)四大板塊2019年整體上市。“從已經(jīng)動刀的糧油、食品板塊看，中糧集團的改革思路就是甩掉一些雞肋業(yè)務(wù)線的同時進行有效的同類整合，做到優(yōu)化資本配置，因此地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的整合是遲早要進行的。”一位不愿具名的行業(yè)人士如是介紹。

事實上，早在2011年3月，中糧集團原董事長寧高寧也曾提出，中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)(大悅城地產(chǎn)前身)兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺合并完成后，將會以A+H的方式整體上市，但是因種種原因擱置直至今日。

在上述業(yè)內(nèi)人士看來，中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的整合是中糧集團整體改革意志的體現(xiàn)，但是從寧高寧時代開始的整合未能實質(zhì)性推進也意味著整合并非易事，其中，兩個平臺如何在項目層面進行協(xié)作、如何進行資金平衡、如何在團隊和管理體系上整合匹配都需要頂層設(shè)計。

不過，好在管理團隊和管理體系上中糧集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)是有被順利整合的條件的，這里不得不提到關(guān)鍵人周政。據(jù)悉，中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)的董事長同為周政一人，而周政又是中糧置地的董事長。根據(jù)中糧集團官網(wǎng)顯示，中糧置地是中糧集團旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化公司，而中糧集團目前擁有18個和中糧置地一樣的專業(yè)化公司。換句話說，中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)是不同的兩家上市公司，但是在中糧集團內(nèi)部均由中糧置地來統(tǒng)管。

現(xiàn)階段人事的一體化管理已有了基礎(chǔ)，在一些區(qū)域公司，中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)也有管理人員互相深入?yún)⑴c對方項目的情況。“一方面說明在重組中，管理團隊的整合難度不會太大，另一方面也說明，之所以兩家公司的管理團隊并未獨立，這也在一定程度上影響了工作效率。”接近中糧地產(chǎn)的人士稱。

亟須突破口

實際上，中糧集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合走走停停已有十余年，2013年實質(zhì)性的推進就是中糧集團將商業(yè)地產(chǎn)注資進香港殼資源，實現(xiàn)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)在資本平臺上的清晰分割，由此，中糧集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)從單資本平臺邁向雙資本平臺，然而即便如此，中糧集團的地產(chǎn)雙平臺表現(xiàn)仍不夠搶眼。

中糧地產(chǎn)2016年財報顯示，全年實現(xiàn)簽約金額199.62億元，營業(yè)收入180.25億元，利潤總額22.34億元，凈利潤13.33億元。大悅城地產(chǎn)2016年營業(yè)收入約為69.87億元，凈利潤為12.75億元。在觀點指數(shù)研究院的《2017年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100》中，中糧地產(chǎn)以122億元的銷售額排名67位，排名靠后。“中糧集團商用物業(yè)在港交所借殼上市，有一部分原因是因為中糧地產(chǎn)的表現(xiàn)不溫不火，中糧集團也想借中糧置業(yè)(大悅城地產(chǎn)前身)來拓寬融資渠道，進而取得商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。”接近中糧集團人士坦言，“從大悅城的股價以及市值看并不理想，整體市值在160多億港元，資本市場認可度并不高。”

在中糧集團將商業(yè)物業(yè)資源注資到港交所上市平臺時，市場關(guān)注的重點是雙資本平臺運作的中糧集團能否在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上后來者居上，然而從現(xiàn)有表現(xiàn)看，追趕力度和速度并不強勁。那么，在整合重組之后，中糧集團又能否在地產(chǎn)業(yè)務(wù)舞臺上獲得更多的掌聲呢?對此，上述分析人士認為，從目前看難度也不小。“整合之后，除了現(xiàn)有的持有型和銷售型物業(yè)以外，中糧集團也應(yīng)該為地產(chǎn)業(yè)務(wù)找到合理性，或者更準確地說是突破口，畢竟現(xiàn)在的行業(yè)形勢是強者更強，只有尋找到適合自己的出口，才能后來者居上。”據(jù)了解，與主業(yè)農(nóng)業(yè)的結(jié)合或許是中糧集團正在為地產(chǎn)業(yè)務(wù)尋找的突破口。

除了承載地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合內(nèi)容外，有機構(gòu)指出，此次中糧地產(chǎn)的重組還會與中糧集團的資產(chǎn)證券化有關(guān)。有消息稱，中糧地產(chǎn)或?qū)⒊蔀橹屑Z資本實現(xiàn)上市的平臺。據(jù)悉，中糧集團金融業(yè)務(wù)的專業(yè)化公司是中糧資本，經(jīng)營范圍包括信托、期貨、保險、銀行、基金等。根據(jù)中糧集團內(nèi)部設(shè)定，中糧資本會根據(jù)市場環(huán)境，選擇重組、IPO等不同證券化方案。對于此次重組，中糧地產(chǎn)方面除了發(fā)布繼續(xù)停牌公告外，并未做出更多解釋。

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